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自己破産で自宅を残せるの?(親戚による買取と賃貸、リースバックについて解説)


個人破産

2020 . 09.12



0.はじめに

このコラムでは、原則 自宅不動産を手放す自己破産申立において、自宅不動産を残すための方法があるのか、ある場合にはどのような方法があるのかについて解説しています。

1.自己破産申立では原則自宅は売却

自己破産申立てをおこなった場合、 自宅不動産は売却処分をおこないます。
しかし、住み慣れた場所を離れたくない、あるいは破産したことで、又は高齢者であるために、再度住宅ローンを組むことが難しいため「どうしても自宅を手放したくない」と思われる方が多いかもしれません。

負債を抱えている方の多くは自宅不動産を金融機関から住宅ローンを組んで購入されています。
その際に、抵当権を設定されているのが通常です。
自己破産手続きは、借り入れを行っている債権者の全てを裁判書類(債権者一覧表)に記載する必要があります。
また、一部の債権者のみ返済を行うことはできません(偏波弁済の禁止)。

このため、住宅ローンの債権者である金融機関(以下「住宅ローン債権者」)は、契約どおりに返済を受けられない場合には抵当権をもって自宅不動産の売却手続きを行います
こうしたことから、原則自宅不動産は売却処分されるのが通常であり、手放さなくてはなりません。
しかし、自宅を残すことができる場合があります

2.親族などによる買い取り

自宅不動産を兄弟など親族に買い取ってもらい、その親族に賃貸として支払いながら住み続ける方法があります。

裁判所による競売手続きではなく、自己破産する債務者の方で自ら売却することも可能です(任意売却と言います)。
親戚などに任意売却の買主になってもらい、住宅ローン債権者の承諾のうえで、抵当権の設定を外してもらいます。

この承諾を得ずに、抵当権を外さずに自宅不動産を売却した場合、住宅ローン債権者は自由に競売手続きを行うことができます。
そのため、住宅ローン債権者の同意による抵当権の抹消手続きは、任意売却において必要なステップとなります。

このように、親戚などによる買い取りには次のいくつか解決すべき問題があります。

親族などによる買い取りによる課題

住宅ローン債権者から承諾を得る
② 住宅ローン債権者による抵当権の抹消登記への協力
買い取り金額の調整
  抵当権に基づく「競売」による売却価格は市場価格より低くなりがちです。
  住宅ローン残額と市場価格を検討したうえで、住宅ローン債権者に買い取り価格を提示し交渉する必要があります。

3.不動産業者によるリースバック

不動産業者に自宅不動産を買い取ってもらい、その業者に家賃を支払い住み続ける「リースバック」と呼ばれる方法があります。
また、将来的にこの不動産を不動産業者から買い戻すことを条件にしたリースバックもあります。

しかし、リースバックを検討される際に知っておいていただきたいリスクがあります。

「リースバック」のリスク

不動産業者に支払う家賃が相場より高くなる可能性
  不動産業者がローンを組み所有不動産を購入し賃貸に出すため、ローンの返済額を超える家賃を設定しなければ利益を得ることができません。
  そのため、家賃は相場よりも高くなる可能性があります。自己破産の手続きを取られる個人の方において、住宅ローンが生活の大きな負担となっている場合には、この点注意が必要です。
自宅不動産を手放す可能性
  リースバック契約に、何年後かに不動産を買い戻す条件を含めている場合があります。
  しかし、買い戻すための資金が準備できず、結局手放さざるを得ないというケースも見られます。

4.まとめ

自己破産申立てを行う場合に、原則自宅不動産を手放さなければなりません。

例外的に、親戚に購入してもらう方法があるということを解説しました。

なお、自宅を手放さないで、借金を減額する方法のひとつに「個人再生」という手続きがあります。

借金を大幅に圧縮し、圧縮した負債を原則3年で返済することで残る負債の返済を免除してもらう手続きです。
この個人再生手続きにおいて、住宅資金特別条項と呼ばれる「他の借入とは別に、住宅ローンは従前どおりの返済をおこなう」ことで、自宅を残すための方法が用意されています

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